近期，典正律师事务所房地产法律中心收到来自网络和电话的咨询，根据我们的数据统计，目前对房屋未竣工验收或竣工验收不合格的交付所产生的问题比较突出，现由中心副主任阮毅律师进行概括性分析，仅供参《城市房地产管理法》第27条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。我国《建筑法》第61条规定：;建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条和第58条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，建设单位违反条例规定，未组织竣工验收或者验收不合格，擅自交付使用的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。根据依法法律、法规可知，开发商在交付房屋前必须经过竣工验收合格，这是法律强制性规定，以保护购房者的合法权益，因此购房者完全可以房屋未验收或不合格为由不予同意收房，如因此造成开发商逾期交房，则可以依法请求其承担违约责任。
       电话：13885093232      0851-6556148

    鉴于最近在网上咨询新政下无法贷款，从而引发的商品房买卖合同纠纷的问题比较频繁的情况，典正律师事务所房地产法律中心阮毅副主任在此就相关问题做一个比较全面的归纳和总结，希望对购房者有所裨益：

  情况一，商品房认购协议已经签订，定金已经支付，商品房买卖合同尚未签订，在商品房认购协议中未明确买房购房款的支付方式。在此种情况下，买方受新政影响，结合自身情况，未能按原计划再申请贷款的而提出不再签商品房买卖合同。由于事先约定不明确，买方无法举证双方合意是按揭贷款购房时，法律上只能认定买方违约，卖方有权没收定金。商品房认购协议如果构成预约合同并有违约金约定的，卖方还有权主张违约金。

    情况二，商品房认购协议已经签订，定金已经支付，商品房买卖合同尚未签订，在商品房认购协议中明确约定了购房款的支付方式，比如明确约定首付款金额，余款商业贷款或者公积金贷款或者组合贷款。在此种情况下，买方受新政影响，无法依协议约定取得贷款的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，即因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。此种情况下，虽然商品房买卖合同尚未签订，但鉴于根据新政必然无法取得贷款的现实，除非另行协商变更，双方不应再依认购协议的内容签订商品房买卖合同，卖方也应将定金返还。

    情况三，商品房认购协议已经签订，定金已经支付，商品房买卖合同已经签订，但首付款尚未支付的。商品房买卖合同中明确约定了购房款的支付方式的，比如明确约定首付款金额，余款商业贷款或者公积金贷款或者组合贷款。这种情况下，买方受新政影响，必然无法依商品房买卖合同约定的方式取得贷款的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，即因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。这种情况下，鉴于根据新政，必然无法取得贷款的，除非另行协商变更，买方有权请求解除商品房买卖合同，卖方也应将定金返还。

    情况四，商品房认购协议已经签订，定金已经支付，商品房买卖合同已经签订，首付款已经支付。商品房买卖合同中明确约定了购房款的支付方式的，比如明确约定首付款金额，余款商业贷款或者公积金贷款或者组合贷款。在这种情况下，卖方受新政影响，卖方无法依商品房买卖合同约定的方式取得贷款的。

    本网管理员回答贷款类问题时均以银行当期贷款政策为标准，由于目前贵阳市各家银行针对二套房的贷款政策仍在制定中，具体实施细则尚未明确，不定期有所变动，所以本网管理员在《在线咨询》回答问题时会产生前后不一致的情况，请申请贷款人以贷款银行最终审核批准结果为准，特此说明！

 

请问：《五金机电城》房屋有预售证没有？预售证是多少？

条件：
1、我家三口人，云岩户口
2、住房面积、收入等均符合申请经房条件
3、我1984年出生，未满28岁

请问：
我们是以家庭申请的准购证，在购买经济适用房的时候，能否以我个人作为购买人签理购房合同？

为什么三维图上看不到恒大绿洲

请问我去年在世纪城买的房，为什么到现在还没有拿到政府的一万元补贴，有的人为什么有拿到？

我买的是世纪城的房屋09年6月买的，收了三通费。朋友09年9~10月买的也收了三通费。目前，不收三通费。
问业务员三通费的问题，他们说某个时间后买的不收三通费，他们也记不清了。那个文件也不记得，更是不清楚。
请问他们到底三通费该收不该收，三通费是怎样收取的？什么文件规定不能收取?何时开始停止收取的？如果房产商未收取，那么我是否是在申请开通时要向有关部门重新交纳才能开通？

管理员你好！
我想请问一下我的网签订合同，请问怎么查？在网上
请回复，谢谢

管理员[ 清风 ]回复：

在筑房网首页购房合同查询里输入预售登记号和身份证号提交后显示查看合同，点击新楼盘通过预售证号查询到项目,进入项目的楼盘表后点房号输入密码即可查看合同内容，可按此方法操作即可查看。感谢关注

请问大营坡转盘处的中大国际广场工程进展如何,好久才开得了盘啊?

管理员[ 清风 ]回复：

您好：      具体可到该楼盘售楼处咨询。感谢关注

你好！我想咨询一下，我刚买了一套经济适用房刚好满5年，过户到我的名下了，我现在因有急事需要用钱来医病，想尽快卖掉来医病，我想问一下，这种情况下我可以再次马上过户给别人吗？如果可以，需要交哪些费用！非常感谢，急盼回复

管理员[ 典正律师事务所 ]回复：

阮毅律师回复：如果经济适用房具有房地产权证和上市证，即具有商品房的性质，商品房是可以依法买卖的，不受法律限制。                           贵州典正律师事务所副主任、房地产法律中心副主任                           联系电话：13885093232    0851-6556148

请问律师，外飘窗和阳台面积如何计算？有什么依据？合同中既没有约定飘窗计算面积也没有约定不计算面积的怎么处理？合同中套内面积没有包含飘窗面积是不是就相当于约定飘窗是不计算面积的？这种情况下交房时的套内面积能否强行加入飘窗面积?谢谢

管理员[ 典正律师事务所 ]回复：

阮毅律师回复：  （一） 阳台分为两种，一种是全封闭的，一种是不封闭（半封闭）的。全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 （二） 外飘窗     现在有外飘窗房屋越来越多，分为落地与不落地两种。对于落地的外飘窗是根据外飘窗围护来计算面积的；如果外飘窗不落地，有一个台推出去，这个也是外飘窗，是不计算在建筑面积之内的。            贵州典正律师事务所副主任  房地产法律中心副主任            联系电话：13885093232     0851-6556148

请问房开公司未取得竣工备案资料就擅自交房,业主该怎么办.

管理员[ 典正律师事务所 ]回复：

阮毅律师回复：可以拒绝收房，并根据合同要求其承担违约责任。                            贵州典正律师事务所副主任，房地产法律中心副主任                           联系电话：13885093232   0851-6556148

我在看房时发现（或怀疑）一套住房隔成两套卖。这样的住房可以买吗？请问：

几个月前我和房开商签定了一购房合同,其中对面积的约定为按套销售,即无论将来面积增减总价保持不变,合同已上网备案,已交全款,该房预计年底交房.请问此合同是否对我有益?是否为霸王条款?我想把合同改为按套内面积销售,面积确定后多退少补是否可行.盼您解惑.

管理员[ 典正律师事务所 ]回复：

阮毅律师回复：尊重合同约定；                             另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：   　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；   　　（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”                                 贵州典正律师事务所副主任、房地产法律中心副主任                                 联系电话：13885093232         0851-6556148

请预测一下贵阳两城区房价下半年是小降还是温和上涨?

管理员[ 清风 ]回复：

您好:      如果在房产政策上没有变化 两城区房价下半年预测为保持同期水平。感谢关注

请问保利国际广场开盘价会在那个价格段期间,保利国际广场属那类地段?

管理员[ 清风 ]回复：

您好：          保利国际广场属于三类地段，目前无法预知开盘价，该楼盘预计8月底9月初开盘。感谢关注

请问都市国际属于几类地段?世纪南山又属于几类地段?

管理员[ 清风 ]回复：

您好：        都市国际和世纪南山都属于三、四类地段。感谢关注

申请人到房屋所在地房产管理部门领取《贵阳市个人认购经济适用住房申请审批表》；请问“房产管理部门”有哪些部门，具体名字（全称）是什么呢？可以在网上下载《贵阳市个人认购经济适用住房申请审批表》吗，在哪里下载，谢谢！

管理员[ 清风 ]回复：

您好：          可到户口所在辖区街道办事处领取。感谢关注

装饰之类

管理员[ 清风 ]回复：

您好：     请说清是什么问题。感谢关注

你好 ！我在金阳景怡苑看重了一套二手房，产权证上面一半商品房，一半经济适用房，我想请问一下现在能否过户到我的名下！！谢谢

管理员[ 清风 ]回复：

您好：   产权证上登记注明只能是商品房或经济适用住房，不会注明一样一半，商品房可直接交易过户、如果是经济适用住房须在办理产权证满五年并补交土地出让金后方可上市交易，也可带产权手续到房产部门登记窗口具体咨询。感谢关注

版主：你好！
请问父母购买已购公房，缴纳过土地收益金后余下的存量补贴如何给子女使用？子女已全额交付过商品房购房款。存量的使用范围是否有限制？子女户口不在贵阳。
另外，与开发商网签合同后，一直没有收到筑房网的短信，电话咨询筑房网客服后告诉我提供手机号后再次重发短信给我，多长时间能够收到？谢谢！

管理员[ 清风 ]回复：

您好：       父母存量可以调剂给子女使用，具体办理请到房改办咨询。手机号码提供给本网，即可马上发短信给您。感谢关注

我今年5月购买了一套商品房，房屋是全款付清的。但是房子是期房，还没有房产证，目前只有购房合同，请问一下，可以买卖吗？

管理员[ 典正律师事务所 ]回复：

阮毅律师回复：可以。                            贵州典正律师事务所副主任、房地产法律中心副主任                          联系电话：13885093232,0851-6556148。

前面有个人提问了“非贵阳户口购房首付”问题。我见你的回答是： 目前工商银行是这样规定的如果是外地户口因不能证明在户籍所在地是否有住房在贵阳第一次购房首付按50%缴纳，其他银行还没有相关规定出台，具体可咨询所贷款的银行按贷款银行规定办理。感谢关注


那请问是：我能开证明，证明我在户籍所在地“没有”住房的话，在贵阳第一次购房首付按30%缴纳呢？

还是：我能开证明，证明我在户籍所在地“有”住房的话，在贵阳第一次购房首付按30%缴纳呢？

管理员[ 清风 ]回复：

您好：     目前工商银行对于外地户口在贵阳第一次购房首付都是按50%缴纳，具体您可拨打工商银行电话0851---5806832咨询。感谢关注

请问修文扎佐的非农户口可以办理购买贵阳市经济适用房的准购证吗？

管理员[ 白驹过隙 ]回复：

你好！关于办理经济适用房准购证的问题请咨询贵阳市住房保障中心，电话5811339。